Yestate - электронное информационно-аналитическое издание о рынке недвижимости.

распечатать

Геннадий Рагулин, «Союз Инвест Девелопмент»: о перспективах апартаментов

 

«Союз Инвест девелопмент» предлагает новый формат жилья


Новый формат недвижимости — апартаменты — набирает популярность в нашем городе. Пока рынок апартаментов развивается небыстро, компаний-инвесторов относительно немного. О преимуществах и перспективах нового формата жилья мы говорим с начальником отдела продаж компании «Союз Инвест Девелопмент» Геннадием Викторовичем Рагулиным.

 

— Расскажите об истории вашей компании. Когда она была основана, какая была изначальная идея, какие направления развития были выбраны?


— Компания «Союз Инвест Девелопмент» входит в состав крупной многопрофильной организации. Одним из направлений деятельности является жилищное и коммерческое строительство. «Союз Инвест Девелопмент» сегодня реализует проект комплекса апартаментов SALUT! в Московском районе Санкт-Петербурга. В целом, нас интересует как жилой сегмент, так и апартаменты.

 

— Почему вы сосредоточили основное внимание на строительстве апартаментов?


— Апартаменты — новое, перспективное направление. Потенциал этого рынка достаточно велик, а проектов, которые можно было бы предложить клиентам, не так и много. В Петербурге всего несколько компаний, работающих с апартаментами, и конкуренция между ними практически отсутствует. Такое соотношение спроса и предложения крайне выгодно для инвесторов, поэтому мы и вышли на этот рынок.

 

— В чем плюсы и минусы апартаментов на рынке жилья?


— Тут нужно разделять два понятия: апартаменты на рынке покупателей и на рынке арендаторов. Для покупателей недвижимости апартаменты привлекательны своей ценой, которая примерно на четверть ниже цен на квартиры, и лучшими показателями доходности, что очень важно для клиентов, рассматривающих свою покупку как вложение средств. Грубо говоря, потратив меньше денег, чем на покупку квартиры, вернуть эти средства за счет аренды получится гораздо быстрее. Для арендаторов апартаменты интересны своим расположением, уровнем обслуживания и опять же ценой, гораздо более привлекательной, чем в гостиницах.

 

— В чем отличие вашего предложения от предложений гостиничного типа?


— Преимущество апартаментов в том, что их можно приобрести в собственность, а дальше уже пользоваться ими на свое усмотрение — жить самому или сдавать в аренду.

 

— Есть ли разница в стоимости проживания? Что выгоднее: апартаменты или отель?


— Апартаменты в большей степени рассчитаны на долгосрочное проживание, как по цене, так и по отдельным своим характеристикам. Например, в апартаментах всегда есть кухня или хотя бы обособленная кухонная зона со всем оборудованием. В стоимость проживания не входит питание, но в комплексе всегда есть ресторан или кафе, которые доступны для посетителей в любое время. Цены на размещение значительно ниже, как раз за счет того, что клиент не переплачивает за многие услуги, хотя все они доступны ему за отдельную плату. Разница особенно ощутима при долгосрочном найме. При этом клиент получает все преимущества проживания в гостиницах, в том числе безопасность проживания и решение вопроса регистрации.

 

— Освоение общественно-деловых зон, где запрещено строить жилые дома и нерентабельно строить офис-центры,— бесспорный плюс для застройщика. Но с точки зрения потребителя, владельца апартаментов — в чем его выгода?


— Все плюсы для инвесторов работают и на покупателей. Они получают недвижимость с отличной локацией как с точки зрения транспортной и пешеходной доступности, так и с точки зрения окружения. Второй и, возможно, более очевидный плюс — цена. Если инвестор не переплачивает за участок, то это, безусловно, сказывается на цене продажи, ведь «земельная» составляющая — одна из наиболее весомых в стоимости проекта.

 

— Какой клиент предпочитает апартаменты?


— На самом деле все наши клиенты — разные люди, но можно сказать, что все они в какой-то степени новаторы, точно не консервативного склада. Еще они любопытны, открыты всему новому и самостоятельны. Умеют считать и хорошо понимают, чего хотят.

 

— Невозможность пользоваться объектами социальной инфраструктуры района без регистрации на данной жилплощади и более высокий налог не останавливают покупателей?


— Вы ошибаетесь: для пользования государственной социальной инфраструктурой постоянная регистрация не требуется, для этого достаточно иметь на руках временную, которую может получить любой проживающий в апартаментах. Налог, по сравнению с квартирами, действительно выше, но в денежном исчислении это настолько минимальные суммы, несравнимые с разницей в цене между апартаментами и квартирами, что на решение о покупке они никак не влияют.

 

— Основной плюс, как представляется,— это возможность сдачи апартаментов в аренду, своего рода доходный бизнес. В ваших комплексах большое количество апартаментов, как и в гостинице. Каким образом собственник, который желает быстро окупить вложенные деньги, будет искать арендаторов?


— Теоретически искать их он сможет самостоятельно, если обладает для этого достаточным опытом и знанием рынка. Но на наш взгляд, есть смысл поручить эту работу управляющей компании, которая предлагает такую услугу в составе пакета обслуживания.

 

— Какое будущее вы видите у данного формата недвижимости? Применим ли подобный формат в некрупных городах или он востребован только в мегаполисах?


— Апартаменты сегодня очень популярны в Москве, они занимают около трети рынка новостроек. Но нужно понимать, что в столице в большинстве случаев апартаменты строят не как доходную недвижимость, а как альтернативу жилью. Апартаменты постепенно появляются в Петербурге и еще нескольких крупных регионах.

Здесь важно правильно оценить спрос, как среди покупателей, так и среди будущих арендаторов. Особого смысла строить апартаменты в городах с небольшим туристическим потенциалом — деловым или любым другим — наверное, нет.

 

— В каких странах наиболее популярен этот формат?


— Апартаменты очень популярны в туристических регионах. Их чаще всего строят у моря: в Испании, Черногории, на Кипре, в Турции или Греции. Однако в крупных европейских городах, таких как Париж, Рим, Барселона, Афины, тоже можно найти варианты на любой вкус.

 

— Можно ли здесь говорить о сезонности, как в гостиничном бизнесе?


— Безусловно. Но при расчетах сезонности для апартаментов нужно принимать во внимание не только туристическую сезонность, ведь их клиенты — не только туристы. Апартаменты выбирают для проживания и арендаторы обычных квартир, которых привлекает хороший сервис и более понятные, прозрачные отношения по договору найма.

 

— Как быстро окупается такая недвижимость?


— Есть общие расчеты окупаемости для коммерческой и жилой недвижимости. Апартаменты мы относим к первой категории, которая окупается за шесть, семь, восемь лет. Для квартир этот показатель значительно выше — около 12 лет.

 

— Что входит в инфраструктуру апарт-отеля?


— Стандартно в инфраструктуру апарт-отеля входят ресторан или кафе, небольшие магазины, фитнес-клуб, бытовые объекты типа прачечной. В больших проектах, таких как SALUT!, есть возможность организовать дополнительные сервисы, например детские центры.

 

— Кто обеспечивает сервис апарт-отелей? Сотрудничаете ли вы с какими-то организациями, работающими в сфере сервиса, или это тоже часть вашей деятельности?


— Обслуживанием апарт-отелей занимаются профессиональные управляющие компании. Для нашей компании это направление непрофильное, поэтому мы отдали его на аутсорсинг.

 

— Как, на ваш взгляд, возможно обеспечить стабильно высокий уровень сервиса? Какие проблемы тут возникают? Какие пути решения вы могли бы предложить?


— На наш взгляд, залог успеха — привлечение профессионалов. Это, кстати, касается не только сервиса апартаментов. То, что для дилетанта станет проблемой, для профессионала — обычная рабочая ситуация, с которой он уже сталкивался. Он понимает, как ее решать самостоятельно или к кому обратиться. Именно поэтому к управлению SALUT! мы привлекаем стороннюю организацию с хорошей репутацией и опытом.

 

— Какие планы на будущее?


— Сегодня самый главный для нас проект — это комплекс SALUT!, первые корпуса которого будут сданы в эксплуатацию уже в этом году. Работы на объекте идут активно, сейчас мы занимаемся инженерными системами, рабочие приступили к отделке помещений. Весной началось строительство третьего корпуса, стройка сегодня идет на уровне седьмого этажа.

Но мы не собираемся быть компанией с единственным проектом, сейчас ищем участки под новые объекты и уже в ближайшее время объявим о новом объекте.




Продолжая пользование данным сайтом, я выражаю свое согласие Yestate на обработку моих персональных данных с использованием интернет-сервисов «Google Analytics» и «Яндекс.Метрика»